中央定调！关于房地产，记住这4个字
作者：余飞按照惯例，每年年末都会召开中央政治局会议和中央经济工作会议，这两个重量级会议，会对今年经济与社会发展做总结，并部署明年的经济、社会发展路线。12月8日，中央政治局会议在北京召开，下午新华社播发了会议通稿。本号接下来逐一分析。01总结今年会议一开始，就对今年的工作做了总结：顶住外部压力、克服内部困难，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，现代化产业体系建设取得重要进展，科技创新实现新的突破，改革开放向纵深推进，安全发展基础巩固夯实，民生保障有力有效，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。本号解读：从GDP增速角度来看，的确实现了预期增长，经济在有条不紊复苏中。前三季度，全国GDP增速高到5.2%，其中三季度增速4.9%。三季度4.9%的增速高出市场4.4%的增速预期。前三季度增速为实现全年5%左右的经济目标，奠定了基础。以此来看，只要四季度正常发挥，实现年初定下的增速目标，稳操胜券。三季度经济表现何以能超预期？从产业结构来看，主要是服务业助攻。三大产业中，第三产业（广义服务业）增速很亮眼，前三季度增长了6%。其中，住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值分别增长14.4%、12.1%、9.5%、7.5%、7.0%。从拉动经济三驾马车情况来看，消费稳步复苏是重要力量。从国家统计局公布的前三季度三驾马车对经济拉动作用数据来看：消费方面：三季度对经济增长贡献最大的是最终消费支出，贡献率达到94.8%，为有数据以来最高水平，拉动当季经济增长4.6个百分点。投资方面：由于投资增速持续放缓，资本形成总额对经济增长的贡献率从二季度的32.8%降至22.3%，拉动GDP增长1.1个百分点；出口方面：货物和服务净出口对经济增长的贡献率则是-17.1%，向下拉动GDP0.8个百分点。然而，不确定性仍在。为了增强四季度的确定性，四季度各地大基建纷纷上马提速，以投资驱动经济发展。四季度的好消息是，出口回正了。以人民币计价的进出口增速连续两个月正增长，出口则在11月份回正，增长了1.7%。不好的消息是，消费方面。国家统计局公布的最新数据显示，11月份CPI同比和环比均下降0.5%，此处就不多说，细品。02定调明年工作重心会议在总结之后，对明年的经济工作制定了部署：坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，全面深化改革开放，推动高水平科技自立自强，加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，统筹新型城镇化和乡村全面振兴，统筹高质量发展和高水平安全，切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，增进民生福祉，保持社会稳定，以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业。本号解读：这句话的关键，就是第一句，稳中求进是总基调。明年的工作，就是围绕着四个字展开。如何实现？会议提出了12字真言：稳中求进、以进促稳、先立后破。这12个字是这场会议的核心。三个词，侧重有先后，稳中求进是主基调，是战略，其中稳是第一位。后面的以进求稳、先立后破是战术，战术的目的，是为了实现战略。何为以进求稳？借用金庸武侠世界的思路来说，就是进攻是最好的防守。想要稳，就得进。发展中才能解决问题，发展中才好解决问题。所以，快速发展经济，是稳定的不二法门。进攻是最好的防守，一味的防守，会左支右绌、捉襟见肘、顾此失彼。只有经济快速发展，才能提升就业率，才能提升民众收入，才能缓解地方债务压力，才能缓解楼市压力，才能缓解预期压力，才能防范风险化解风险。没有经济增长，没有进，一切都会变得很难。为了实现“进”，会议强调明年要“强化宏观政策逆周期和跨周期调节”。逆周期，就是在经济下行的时候出台更多、力度更强的政策，比如降准、降息、增发国债地方债等。跨周期的意思是，在逆周期调控的时候要注意力度，考虑未来会不会出现大通胀。这句表述逆周期在跨周期之前。说明，明年的宏观货币和财政政策，更加虽然兼顾稳定，但倾向于更加宽松。03先立后破是战术如何理解“先立后破”？这个词是通稿中最难理解、最深奥，也是意味深长的一个词。与“不破不立”相比，虽然目的一致，但是方法不同。不破不立，是先破后立，虽然表决心的意味更强，但风险也更大，因为不破不立、先破后立是背水一战、孤注一掷。“先立后破”，立是目的，但顺序是先立，然后再破，更加侧重风险防患。这对于当下的大环境来说，是更适合、更契合国情的战术。面对经济下行压力，我们未来需要做出很多改革，比如经济结构性改革，产业路线改革，财政改革等等。有人说，昨天的会议，通篇没有提及房地产。其实，对房地产的态度，就藏在“先立后破”四个字之中，关于未来的房地产趋势，也请记住这个四个字。在房地产重大转向的背景下，我们必须进行各种转型。国家正致力于经济转型，从“印钞票时代”向“印股票的时代”转型，从“货币超发+间接融资+城镇化+房地产+大基建”的模式，转向“控制M2增速+直接融资（资本市场）+IPO注册制改革+科技创新”的模式转换。这一转变，其实早在试点注册制、上海设立科创板时就已经开始，但后来遭遇了黑天鹅，打乱了计划和战术执行，但战略方向从未改变。但是，在科技驱动经济发展这种模式还未真正成熟之前，我们仍需要房地产驱动经济发展的模式作为依托。这意味着，明年的房地产托底政策，依旧会层出不穷。那是否表示，房地产会转向？当然不是。我在之前的文章中反复强调过，从官方这种挤牙膏式的放松节奏，以及始终没有出台很多炒房客与业主期待的超级大招来看，感受到了官方释放的一丝强烈信号：大招确实不断，但貌似都只是维持不崩，只要房价不硬着陆。换句话说，官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。毕竟，如果要扭转房价下跌态势，官方的办法还是有很多，比如取消三道红线，重新放开房企融资门槛，一线城市全面取消限购，首付降至1成，利率降至最低，贷款30年延长至50年乃至70年，再来一个4万亿，4万亿不够那就6万亿、8万亿、10万亿。但那又走上了老路，泡沫会继续吹大，未来需要更高昂的成本与代价来挤泡沫，对房地产的依赖永远无法摆脱。所以，从顶层战略来看，官方释放的信号，似乎在表示，要利用这次危机，只需要保证不出现系统性危机即可，让房价持续慢速下跌。然后在房地产持续下跌的过程中，调整经济结构，让更多的资金投向科技产业、投向新兴产业、投向工业，升级我们制造业产业链条。这一思路，正好契合“先立后破”的精髓。立新是目的，破旧也是目的，先立后破是方法，是战术。环顾世界，没有任何一个国家能够依靠房地产富强，没有一个国家能够依靠房地产强国。
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